1.1 W trybie objęcia listą realizacyjną.
Wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego należy złożyć w Biurze Spraw Lokalowych Urzędu Miasta Poznania przy ul. Matejki 50
Umowa najmu lokalu mieszkalnego może być zawierana z członkami wspólnoty samorządowej Miasta Poznania, którzy osiągają dochody uprawniające do uzyskania lokalu mieszkalnego i zostały umieszczone na liście mieszkalnej. Objęcie listą realizacyjną daje podstawę do złożenia oferty lokalu mieszkalnego.
Przez kryterium dochodowe uprawniające do uzyskania lokalu mieszkalnego rozumie się dochody osiągane przez osoby:

• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie
  12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa lokalu mieszkalnego, nie przekracza w gospodarstwie wieloosobowym 175 % kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.,
• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie
  12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie jednoosobowym 225% kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy, lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.

Przez dochód należy rozumieć sumę miesięcznych przychodów członków gospodarstwa domowego, bez względu na tytułu i źródło ich uzyskania, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu oraz składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

1.2 W trybie ubiegania się o lokal do remontu.
Wniosek o lokal do remontu może składać osoba nie mająca zaspokojonych potrzeb mieszkaniowych. Wykaz lokali do remontu podawany jest do publicznej wiadomości w siedzibie ZKZL sp. z o.o. oraz na stronie internetowej https://zkzl.poznan.pl.
W przypadku przyznania takiego lokalu z przyszłym najemcą jest podpisywane porozumienie na okres 6 miesięcy, podczas którego przyszły najemca jest zobowiązany do wykonania remontu, zgodnie z protokołem typowania robót remontowych. Podczas tego okresu przyszły najemca jest zwolniony z opłacania czynszu w zamian za wykonany remont. Remont wykonuje przyszły najemca we własnym zakresie bez prawa zwrotu poniesionych nakładów na remont lokalu. Po wykonaniu remontu lokalu z osobą remontującą jest zawierana umowa najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. W przypadku mieszkań do remontu nie jest pobierana kaucja mieszkaniowa.

1.3 W trybie ubiegania się o lokal do remontu o powierzchni przekraczającej 80m2 w przetargu ofertowym.
Wykaz lokali przeznaczonych na wynajem w trybie przetargu bądź aukcji podawany jest do publicznej wiadomości w siedzibie ZKZL sp. z o.o. oraz na stronie internetowej https://zkzl.poznan.pl.
Pisemną ofertę najmu lokalu mieszkalnego umieszczanego na wykazie za zapłatą czynszu wolnego może składać:

• • osoba fizyczna, której nie łączy z Miastem Poznań stosunek najmu lokalu mieszkalnego wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania,
  • podmiot prowadzący działalność gospodarczą w celach zarobkowych – w celu podnajmowania lokalu swoim pracownikom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych,
  • najemca lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania, pod warunkiem jednoczesnego złożenia, wraz z ofertą, deklaracji rozwiązania istniejącego stosunku najmu i wydania zajmowanego lokalu, w przypadku wyboru złożonej przez niego oferty.

Warunkiem wzięcia udziału w postępowaniu, niezależnie od liczby złożonych ofert, jest wpłacenie jednorazowego wadium w wysokości 1.500 zł, na rachunek Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. oraz złożenie oferty w zamkniętej kopercie w wyznaczonym terminie do siedziby Spółki.
Podawany jest również termin oraz godzina rozpoczęcia aukcji. Oferent jest uprawniony do złożenia ofert na dowolną liczbę lokali, wybranych spośród lokali umieszczonych na wykazie. O wyborze oferty decyduje zaproponowana najwyższa kwota stawki czynszu w przetargu, którego termin jest podany do publicznej wiadomości.
Przy lokalach w przetargu powyżej 80m2 pobierana jest kaucja w wysokości 3-krotności wylicytowanego czynszu obliczana według zasad wylicytowania stawka czynszu za 1m2 razy powierzchnia mieszkania razy 3, pomniejszona o wpłacone wadium.

Wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego należy złożyć w Biurze Spraw Lokalowych Urzędu Miasta Poznania przy ul. Matejki 50. Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawierana z członkami wspólnoty samorządowej Miasta Poznania, którzy osiągają dochody uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego i zostały umieszczone na liście socjalnej. Objęcie listą realizacyjną daje podstawę do złożenia oferty lokalu socjalnego. Przez kryterium dochodowe uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego rozumie się dochody osiągane przez osoby:

• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie wieloosobowym 125 % kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.
• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie jednoosobowym 175% kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy, lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.

Przez dochód należy rozumieć sumę miesięcznych przychodów członków gospodarstwa domowego, bez względu na tytułu i źródło ich uzyskania, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu oraz składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu

3.1 Osoby, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego w wyroku eksmisyjnym. Umowa najmu lokalu socjalnego jest zawierana z osobami bez względu na wysokość dochodu, na postawie prawomocnego wyroku sądowego nakazującego opróżnienie i opuszczenie lokalu, gdy sąd orzekł o uprawnieniu takiej osoby do otrzymania lokalu socjalnego. Wniosek zostaje zarejestrowany i oczekuje na realizację według kolejności ustalonej datą wpływu do ZKZL Sp. z o.o. Z chwilą dysponowania przez gminę odpowiednim lokalem, osoby uprawnione, otrzymają ofertę zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Warunkiem otrzymania lokalu socjalnego jest zamieszkiwanie w lokalu podlegającym opróżnieniu (wyprowadzka powoduje utratę prawa do starania się o lokal socjalny).
3.2 W trybie objęcia lista realizacyjną. Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawierana z członkami wspólnoty samorządowej Miasta Poznania, którzy osiągają dochody uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego i zostały umieszczone na liście socjalnej. Objęcie listą realizacyjną daje podstawę do złożenia oferty lokalu socjalnego. Przez kryterium dochodowe uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego rozumie się dochody osiągane przez osoby:

• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie wieloosobowym 125 % kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.
• których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie jednoosobowym 175% kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy, lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.

Przez dochód należy rozumieć sumę miesięcznych przychodów członków gospodarstwa domowego, bez względu na tytułu i źródło ich uzyskania, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu oraz składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

• odręcznie napisany wniosek z prośbą o przedłużenie umowy najmu lokalu socjalnego,
• zaświadczenie o uzyskanych dochodach za okres 12-stu miesięcy poprzedzających rok złożenia wniosku wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania (bez względu na źródło dochodu, MOPR, PCŚ, emerytura, renta, zasiłek dla bezrobotnych, alimenty, praca itp.) z wyszczególnieniem składek na ubezpieczenia społeczne oraz koszty uzyskania przychodu,
• wypełnione przez wszystkich najemców oświadczenie o niezaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych,/li>
• informacja o liczbie osób (imię, nazwisko, rok urodzenia, stopień pokrewieństwa) zgłoszonych do wspólnego zamieszkania z administracji domu.

Najemca przed upływem terminu umowy najmu lokalu socjalnego jest zobowiązany do złożenia wniosku o przedłużenie umowy najmu lokalu na kolejny okres. Po szczegółowym przeprowadzeniu czynności wyjaśniających, w przypadku wyrażenia zgody na przedłużenie umowy najmu lokalu socjalnego osoba uprawniona kierowana jest do Zarządcy budynku celem podpisywania aneksu lub ponownej umowy najmu. Przez kryterium dochodowe uprawniające do uzyskania lokalu socjalnego rozumie się dochody osiągane przez osoby:

• • • których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie wieloosobowym 125 % kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.
    • których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy socjalnej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu socjalnego, nie przekracza w gospodarstwie jednoosobowym 175% kwoty najniższej emerytury na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy, lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.

Przez dochód należy rozumieć sumę miesięcznych przychodów członków gospodarstwa domowego, bez względu na tytułu i źródło ich uzyskania, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu oraz składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 150)

art. 11. 1.

• Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

art. 11. 2.

• • • Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

• • • 1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
      2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
      3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
      4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.

art. 11. 3.

• • • • Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

• • • • • 1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
          2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

W przypadku wypowiedzenia tytułu prawnego z tytułu zadłużenia oraz w przypadku spłaty zadłużenia lub zawarcia porozumienia w sprawie spłaty zadłużenia w ratach można złożyć wniosek o przywrócenie tytułu prawnego.

• • • • • • odręczny wniosek byłego najemcy z prośbą o ponowne zawarcie umowy najmu zajmowanego lokalu komunalnego z uwagi na spłatę zadłużenia,
          • kopia przelewu lub wpłaty środków finansowych na poczet zadłużenia za lokal,
          • zaświadczenie z administracji budynku, potwierdzające dokonanie wpłaty i brak zaległości na koncie czynszowym zajmowanego lokalu komunalnego,
          • zaświadczenie o uzyskanych dochodach za okres 12-stu miesięcy poprzedzających rok złożenia wniosku wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkiwania (bez względu na źródło dochodu, MOPR, PCŚ, emerytura, renta, zasiłek dla bezrobotnych, alimenty, praca itp.) z wyszczególnieniem składek na ubezpieczenia społeczne oraz koszty uzyskania przychodu. Po przeprowadzeniu czynności wyjaśniających polegających na wykluczeniu innych niż dług ewentualnych przesłanek do wypowiedzenia umowy najmu Wynajmujący kieruje do zawarcia umowy najmu. Umowa najmu może być zawarta z osobami, które utraciły tytuł prawny do lokalu z powodu zaległości czynszowych, a przyczyny utraty tytułu prawnego ustały.

Umowa najmu może być zawarta po spełnieniu następujących przesłanek:

• • • • • • • • • spełnienie kryterium dochodowych,
                • brak zaległości w opłatach za korzystanie z lokalu,
                • osoby nie wykraczają przeciwko porządkowi domowemu,
                • nie nastąpiło samowolne zajęcie lokalu.

Warunkiem zawarcia umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania jest wpłacenie kaucji mieszkaniowej zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, w wysokości 3-krotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego wg stawki czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy najmu. Na uzasadniony wniosek osoby uprawnionej do zawarcia umowy najmu lokalu kaucja może zostać rozłożona na miesięczne raty, płatne w okresie nie dłuższym niż 6 miesięcy. Kaucja obliczana jest według następujących zasad – stawka czynszu za 1m2 za zajmowane mieszkanie x metraż mieszkania x 3 miesiące). Przez kryterium dochodowe uprawniające do uzyskania lokalu mieszkalnego rozumie się dochody osiągane przez osoby:

• • • • • • • • • których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy mieszkaniowej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony, nie przekracza w gospodarstwie wieloosobowym 175% kwoty najniższej emerytury, na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu,
                • których średni miesięczny dochód na osobę zgłoszoną do wniosku, osiągnięty w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok ustalenia projektu listy mieszkaniowej lub w okresie 12-stu miesięcy poprzedzających rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu na czas nieoznaczony, nie przekracza w gospodarstwie jednoosobowym 225% kwoty najniższej emerytury, na dzień 1 stycznia roku, w którym tworzony jest projekt listy lub na dzień 1 stycznia roku, w którym zawierana jest umowa najmu.

Przez dochód należy rozumieć sumę miesięcznych przychodów członków gospodarstwa domowego, bez względu na tytułu i źródło ich uzyskania, po odliczeniu kosztów uzyskania przychodu oraz składek na ubezpieczenia emerytalne i rentowe oraz ubezpieczenie chorobowe, określonych w przepisach o systemie ubezpieczeń społecznych, chyba że zostały już zaliczone do kosztów uzyskania przychodu.

Osoby znajdujące się w trudnej sytuacji finansowej mogą ubiegać się:

I. W Poznańskim Centrum Świadczeń o dofinansowanie do opłat związanych z korzystaniem z lokalu w formie:

1. Dodatku mieszkaniowego,
2. Obniżki czynszu,
3. Zryczałtowanego dodatku energetycznego.(szczegóły na stronie www.pcs-poznan.pl/ pomoc mieszkaniowa)

II. W ramach pomocy z Funduszy Wodociągowego Aqanet o uzyskanie dopłaty do rachunku za zimną wodę i ścieki. (szczegóły na stronie www.funduszwodociagowy.pl)

O dodatek mieszkaniowy może ubiegać się osoba, która spełniająca łącznie poniższe trzy warunki:

• • • posiada tytuł prawny do lokalu;
    • spełnia kryterium dochodowe;
    • zamieszkuje lokal mieszkalny spełniający kryterium metrażowe.

Wnioski o przyznanie dodatku mieszkaniowego należy składać w Poznańskim Centrum Świadczeń

Obniżka czynszu jest formą pomocy przeznaczoną dla najemców zamieszkujących w lokalach komunalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania. Wnioski o obniżenie czynszu należy składać w Poznańskim Centrum Świadczeń. O obniżenie czynszu może ubiegać się osoba która spełnia łącznie poniższe trzy warunki:

• • • • • posiada tytuł prawny do lokalu mieszkalnego;
        • spełnia kryterium dochodowe;
        • zamieszkuje lokal mieszkalny o określonym kryterium metrażowym.

(szczegóły na stronie www.pcs-poznan.pl/pomoc-mieszkaniowa/obniżka-czynszu)

Polityka czynszowa dla komunalnego zasobu mieszkaniowego Miasta Poznania określona została w uchwale Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25 lutego 2014 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014 – 2018 i jest kontynuacją polityki czynszowej wprowadzonej w 2008r. uchwałą nr XXXVII/385/V/2008r. Rady Miasta Poznania z dnia 13 maja 2008r. w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2004 – 2008, kontynuowanej również w latach 2009-2013 zgodnie z uchwałą L/670/V/2009 Rady Miasta Poznania z dnia 03 marca 2009 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2009 – 2013. Od dnia 1.12.2008 r. dla każdego lokalu ustalana jest indywidualna stawka czynszu za 1m2 lokal, w oparciu o uzyskaną liczbę punktów w karcie punktowej lokalu i przy uwzględnieniu współczynnika korekty stawki czynszu. Liczba uzyskanych punktów przez dany lokal uzależniona jest od takich czynników jak położenie w budynku w danej strefie w mieście Poznaniu, usytuowanie lokalu w budynku, wyposażenia lokalu w instalacje techniczne, pomieszczenia higieniczno-sanitarne pomieszczenia kuchenne, stanu technicznego budynku, funkcjonalności użytkowej lokalu, typu budynku czy występowania dodatkowych elementów w zakresie standardu lokalu i budynku. Określenie wysokości stawek czynszu reguluje zarządzenie Prezydenta Miasta Poznania nr 809/2016/P z dnia 23.11.2016r. w sprawie określenia wysokości stawek czynszu za najem lokali zgodnie, z którym miesięczne stawki czynszu za najem lokalu mieszkalnego będącego w zasobie mieszkaniowym miasta Poznania, ustalone w oparciu o karty punktowe lokalu kształtują się od 4,90zł/m2 do 12,90zł/m2. . Natomiast stawka czynszu za najem lokalu socjalnego została ustalona w wysokości 2,45zł/m2 i stanowi 50% minimalnej stawki czynszu ustalonej dla zasobu mieszkaniowego Miasta Poznania.

W przypadku powstania zaległości w płatnościach należności z tytułu zajmowania lokalu możliwe jest ubieganie się o udzielenie ulgi w spłacie należności poprzez rozłożenia zaległości na raty bądź udzielenie prolongaty terminu spłaty. W tym celu, wraz z wnioskiem zawierającym wskazanie rodzaju ulgi, wysokości proponowanych rat oraz okresu spłaty, należy złożyć w Zarządzie Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. oświadczenie majątkowe bądź w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą deklarację o osiągniętych dochodach za ubiegły rok. Po weryfikacji zaproponowanych warunków spłaty oraz dokumentacji ZKZL poinformuje klienta o możliwości bądź o braku możliwości zawarcia porozumienia w przedmiocie spłaty zaległości. Osoby spełniające określone warunki, zajmujące lokale mieszkalne, mogą ubiegać się o obniżkę czynszu lub pomoc finansową w formie dodatku mieszkaniowego kierując odpowiedni wniosek do Poznańskiego Centrum Świadczeń.

Po zawarciu porozumienia w przedmiocie spłaty zaległości klient zobowiązany jest do terminowego uiszczania rat zgodnie z ustalonym harmonogramem wraz z bieżącymi należnościami za korzystanie z lokalu. Niewywiązanie się z warunków udzielonej ulgi skutkuje koniecznością natychmiastowej spłaty pozostałej zaległości pod rygorem skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Najczęstszymi przyczynami braku sprzedaży mieszkań są:

• konieczność aktualizacji inwentaryzacji budynku i sporządzenia kartoteki budynku,
• konieczność przeprowadzenia regulacji terenowo – prawnej nieruchomości lub zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
• postępowanie o zwrot nieruchomości lub stwierdzenie nieważności decyzji wywłaszczeniowej,
• podjęcie decyzji o nieuruchamianiu sprzedaży mieszkań w konkretnym budynku.

• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (z późn. zm.)
• ustawa z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (z późn. zm.)
• uchwała Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25 lutego 2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 (ze zm.)
• uchwała nr LXI/842/V/2009 Rady Miasta Poznania z dnia 13 października 2009r. w sprawie określenia zasad sprzedaży na rzecz najemców komunalnych lokali mieszkalnych
• zarządzenie nr 813/2009/P Prezydenta Miasta Poznania z dnia 30 grudnia 2009r. w sprawie trybu postępowania przy sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych (ze zm.)
• obwieszczenie 4/2012 Prezydenta Miasta Poznania z dnia 19.12.2012r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu zarządzenia Nr 813/2009/P Prezydenta Miasta Poznania w sprawie trybu postępowania przy sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych
• uchwała Nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 18.06.2013 r. w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży
• uchwała Nr XXXVI/611/VII/2016 Rady Miasta Poznania z dnia 18.10.2016 r. w sprawie warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych

a) Przy wykupie lokalu, dla wniosków rozpatrywanych na podstawie przepisów § 5 ust. 6, 7, 8 uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 (ze zm.), obowiązują następujące bonifikaty ustalone przez Radę Miasta Poznania:

• • 65% bonifikaty od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego ceny sprzedaży,
  • następnie 1,5% bonifikaty za każdy pełny rok zamieszkiwania w lokalu:
    • przez okres zamieszkiwania należy rozumieć łączny okres zamieszkiwania wnioskodawcy lub jego małżonka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży i okres zamieszkiwania w tym lokalu ich osób bliskich: wstępnych, zstępnych, rodzeństwa, osoby przysposobionej albo przysposabiającej, albo osoby, która pozostawała z wnioskodawcą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim, jeżeli osoby te były poprzednimi najemcami tego lokalu lub jego części; okres zamieszkiwania ustala się na podstawie dokumentów przyznających tytuł najmu lokalu lub meldunkowych,
    • jeżeli wnioskodawca, jego małżonek albo ich osoby bliskie otrzymali obecny lokal w drodze dobrowolnej zamiany, wymiany z urzędu bądź jako lokal zamienny albo pomieszczenie zastępcze na skutek wykwaterowania z poprzednio zajmowanego lokalu, do którego posiadali tytuł najmu, do okresu zamieszkiwania w obecnym lokalu wlicza się również okres zamieszkiwania w poprzednim lokalu, przy czym poprzednio zajmowany lokal w dniu składania wniosku o wykup lub w dniu dokonania zamiany, bądź wykwaterowania winien być własnością Miasta Poznania, a zamiana nie mogła być wymuszona zadłużeniem czynszowym,
  • 25% dalszej bonifikaty przy jednorazowej zapłacie całej ceny nabycia lokalu.

Bonifikaty uwzględnia się kolejno od kwoty pozostałej po odliczeniu wcześniejszej bonifikaty. Łączna bonifikata nie może przekroczyć 90% ceny sprzedaży.

b) Przy wykupie lokalu, dla wniosków rozpatrywanych na podstawie przepisów § 5 ust. 9c uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 (ze zm.), o warunkach udzielenia bonifikaty i wysokości stawek procentowych rozstrzyga Rada Miasta Poznania w drodze odrębnej uchwały dotyczącej indywidualnej nieruchomości, kierując się:

• • • • zasadami określonymi w uchwale Nr XLV/532/III/2000 Rady Miasta Poznania z dnia 17.10.2000 r. w sprawie sprzedaży komunalnych lokali mieszkalnych, przy czym proporcje pomiędzy bonifikatą podstawową a bonifikatą dodatkową za okres zamieszkania mogą ulegać zmianie;
      • stanem technicznym i potrzebami remontowymi budynku;
      • racjonalizacją struktury miejskiego zasobu mieszkaniowego poprzez całkowite wyzbycie się udziałów we wspólnotach mieszkaniowych z mniejszościowym udziałem Miasta Poznania.

c) Przy wykupie lokalu, dla wniosków rozpatrywanych na podstawie uchwały Nr XXXVI/611/VII/2016 Rady Miasta Poznania z dnia 18.10.2016 r. w sprawie warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych, obowiązują następujące bonifikaty ustalone przez Radę Miasta Poznania:

• • • • 65% bonifikaty od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego ceny sprzedaży,
      • następnie 1,5% bonifikaty za każdy pełny rok zamieszkiwania w lokalu:
        • przez okres zamieszkiwania należy rozumieć łączny okres zamieszkiwania wnioskodawcy lub jego małżonka w lokalu będącym przedmiotem sprzedaży i okres zamieszkiwania w tym lokalu ich osób bliskich: wstępnych, zstępnych, rodzeństwa, osoby przysposobionej albo przysposabiającej, albo osoby, która pozostawała z wnioskodawcą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim, jeżeli osoby te były poprzednimi najemcami tego lokalu lub jego części.
          Okres zamieszkiwania ustala się na podstawie dokumentów przyznających tytuł najmu lokalu lub meldunkowych
      • 25% dalszej bonifikaty przy jednorazowej zapłacie całej ceny nabycia lokalu.

Bonifikaty uwzględnia się kolejno od kwoty pozostałej po odliczeniu wcześniejszej bonifikaty. Łączna bonifikata nie może przekroczyć 90% ceny sprzedaży.

d) Przy wykupie budynku 1-lokalowego, dla wniosków rozpatrywanych na podstawi uchwały Nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 18.06.2013 r. w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży, obowiązują następujące bonifikaty ustalone przez Radę Miasta Poznania:

• • • • 40% bonifikaty od ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego ceny sprzedaży,
      • następnie 1,5% bonifikaty za każdy pełny rok zamieszkiwania na terenie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym 1-lokalowym przez okres zamieszkiwania rozumie się łączny okres zamieszkiwania wnioskodawcy lub jego małżonka w budynku jednolokalowym będącym przedmiotem sprzedaży i okres zamieszkiwania w tym budynku ich osób bliskich, w tym wstępnych, zstępnych, rodzeństwa, osoby przysposobionej lub przysposabiającej, albo osoby, która pozostała z wnioskodawcą faktycznie we wspólnym pożyciu małżeńskim, jeżeli osoby te były poprzednimi najemcami tego budynku lub jego części.
        Okres zamieszkiwania ustala się na podstawie dokumentów przyznających tytuł najmu budynku jednolokalowego lub dokumentów meldunkowych.
      • 20 % dalszej bonifikaty w przypadku jednorazowej zapłaty całej ceny nabycia nieruchomości.

Bonifikaty uwzględnia się kolejno od kwoty pozostałej po odliczeniu wcześniejszej bonifikaty. Łączna bonifikata nie może przekroczyć 80% ceny sprzedaży nieruchomości.

• • • • • • Komunalny lokal mieszkalny może kupić jego najemca, którego najem zawarty jest na czas nieoznaczony.
          • Budynek 1-lokalowy, stanowiący w całości przedmiot najmu, może wykupić osoba fizyczna, która jest najemcą nieruchomości, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

a) W przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego przedmiotem sprzedaży może być wyłącznie lokal samodzielny w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994r. o własności lokali (ze zm.). Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Zgodnie z § 5 ust. 6, 7, 8, 9a-9c uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018:

Do sprzedaży przeznacza się komunalne lokale mieszkalne z wyłączeniem m.in. lokali:

• • • • • • • położonych w budynkach, dla których aktualny sposób zagospodarowania przestrzennego jest sprzeczny z funkcją określoną w obowiązujących opracowaniach urbanistycznych: miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego;
            • położonych w budynkach przeznaczonych do rozbiórki, barakach, lub budynkach szkół i przedszkoli oraz w budynkach zajmowanych przez inne jednostki organizacyjne Miasta Poznania;
            • położonych w budynkach, w których przewidywana jest zmiana sposobu użytkowania;
            • pełniących funkcję lokali socjalnych;
            • innych, położonych w budynkach, w stosunku do których ze względu na szczególne okoliczności Prezydent Miasta postanowi o ich wyłączeniu ze sprzedaży. O decyzji będzie informowana Komisja Gospodarki Komunalnej i Polityki Mieszkaniowej.

b) W przypadku sprzedaży budynku 1-lokalowego przedmiotem sprzedaży może być wyłącznie nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym 1-lokalowym, będącym w całości przedmiotem najmu, która stanowi własność Miasta Poznania

Wyklucza się ze sprzedaży nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi:

• • • • • • • • położone na terenach, dla których aktualny sposób zagospodarowania przestrzennego jest sprzeczny z funkcją określoną w obowiązujących opracowaniach urbanistycznych;
              • przeznaczone do rozbiórki;
              • których najemcy zalegają z zapłatą czynszu lub nie dokonali z wynajmującym rozliczeń wzajemnych zobowiązań z tytułu najmu nieruchomości;
              • których najemcy lub ich małżonkowie (również będący w separacji, orzeczonej wyrokiem sądowym) posiadają tytuł prawny do innego lokalu lub domu mieszkalnego.

Wyceny lokalu mieszkalnego/nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym 1-lokalowym dokonuje rzeczoznawca majątkowy określając jego/jej wartość rynkową na dzień wykonywania wyceny.

Kupujący.

a) Zapłata ceny sprzedaży lokalu może być dokonana za gotówkę albo rozłożona na raty miesięczne (maksymalnie do 10 lat), przy czym wysokość pierwszej raty nie może być niższa niż 30% ceny nabycia. Cena sprzedaży lokalu albo pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej prawo własności lokalu.

Niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej w wysokości:

• • • • • • • • 0,20 stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, nie mniej niż 5 % w skali roku, przy rozłożeniu na raty na okres do 5 lat,
              • 0,40 stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, nie mniej niż 10 % w skali roku, przy rozłożeniu na raty na okres powyżej 5 lat, nie więcej niż 10 lat.

b) Cena nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym 1-lokalowym może zostać zapłacona:

• • • • • • • • jednorazowo (nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność),
              • w ratach przez okres nie dłuższy niż 10 lat (pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do dnia zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości, a następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie).

Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

a) Wnioski rozpatrywane na podstawie przepisów § 5 ust. 6, 7, 8 uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018:

Tak, pod warunkiem, że mieszkanie stanowiło własność Miasta Poznania w dniu dokonania zamiany lub wykwaterowania albo w dniu składania wniosku, a zamiana nie była wymuszona zadłużeniem czynszowym.

b) Wnioski rozpatrywane na podstawie przepisów § 5 ust. 9a uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018:

Nie, zgodnie z § 5 ust. 9a pkt 4 uchwały Nr LXIII/985/VI/2014 Rady Miasta Poznania z dnia 25.02.2014 r. w sprawie programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem Miasta Poznania na lata 2014-2018 (ze zm.) okres zamieszkiwania zalicza się tylko z lokalu aktualnie zajmowanego przez najemcę wnioskującego o jego wykup.

c) Wnioski rozpatrywane na podstawie uchwały Nr XXXVI/611/VII/2016 Rady Miasta Poznania z dnia 18.10.2016 r. w sprawie warunków udzielenia bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych:

Nie. Zgodnie z § 3 ust. 2 ww. uchwały okres zamieszkiwania zalicza się tylko z lokalu będącego przedmiotem sprzedaży.

d) Wnioski rozpatrywane na podstawie uchwały Nr LI/786/VI/2013 Rady Miasta Poznania z dnia 18.06.2013 r. w sprawie przyznania najemcom pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednolokalowymi stanowiącymi w całości przedmiot najmu, będących własnością Miasta Poznania, oraz określenia zasad ich sprzedaży:

Nie. Zgodnie z § 2 ust. 3 ww. uchwały okres zamieszkiwania zalicza się tylko z budynku 1-lokalowego będącego przedmiotem sprzedaży.

Właściciel lokalu mieszkalnego /po wykupie/ będzie ponosił koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i składek na fundusz remontowy w wysokości ustalonej przez wspólnotę mieszkaniową.

Prawem związanym z własnością lokalu jest udział w nieruchomości wspólnej i własności albo użytkowaniu wieczystym gruntu.

Nie, gdyż dla skorzystania z uprawnień do bonifikat wynikających z uchwały Nr XXXVI/611/VII/2016 Rady Miasta Poznania z dnia 18.10.2016 r. wniosek o sprzedaż lokalu mieszkalnego należy złożyć w terminie od dnia 10.11.2016 r. do dnia 30.06.2017 r.

• • • • • • • 1. Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994r. Tekst jednolity: Dz. U. 2015 poz. 892.
              2. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. Tekst jednolity: Dz. U. 2014 poz. 518 z późniejszymi zmianami.
              3. Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964r. Tekst jednolity: Dz. U. 2014 poz. 121 z późniejszymi zmianami.

Zgodnie z ustawą o własności lokali (art. 6) wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, z mocy prawa, z chwilą ustanowienia odrębnej własności co najmniej jednego lokalu. Mówi się o podziale wspólnot mieszkaniowych na „małe” i „duże”. Jeżeli w danej nieruchomości liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie przekracza trzech, właściciele tych lokali tworzą tzw. MAŁĄ WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ. Zasady funkcjonowania małych wspólnot uregulowane są w kodeksie cywilnym w przepisach dot. współwłasności (art. 195-221). Jeżeli natomiast w danej nieruchomości lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych jest więcej niż trzy, właściciele tych lokali tworzą tzw. DUŻĄ WSPÓLNOTĘ MIESZKANIOWĄ, której zasady funkcjonowania określa przede wszystkim ustawa o własności lokali.

Nieruchomość wspólną (zwaną czasami częścią wspólną nieruchomości) stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Do nieruchomości wspólnej należą więc: klatki schodowe, strychy, piwnice (jeżeli nie zostały uznane za pomieszczenia przynależne), jak również instalacje i urządzenia służące wszystkim użytkownikom poszczególnych lokali, np. winda, instalacja ciepłej i zimnej wody, instalacja grzewcza, gazowa, elektryczna itp. Częścią wspólną nieruchomości są także pewne odcinki ww. instalacji znajdujące się wewnątrz lokali (np. instalacja CO), o ile deklaracja wspólnoty nie stanowi inaczej.

Treść praw i obowiązków właściciela lokalu we wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali, a w zakresie przez nią nie uregulowanym – Kodeks cywilny. Do podstawowych praw właściciela lokalu należą:

• • • • • • • • • • • • • • korzystanie i rozporządzanie własnym lokalem w granicach określonych prawem, zasadami współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarczym przeznaczeniem danej nieruchomości, bez zgody pozostałych właścicieli lokali,
                          • posiadanie udziału w nieruchomości wspólnej (prawo nierozerwalne z własnością lokalu, tzw. współwłasność przymusowa),
                          • decydowanie o nieruchomości wspólnej w ramach posiadanego w niej udziału,
                          • pobieranie pożytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej do wielkości posiadanego w niej udziału,
                          • współkorzystanie z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem,
                          • współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
                          • możliwość zaskarżenia uchwał wspólnoty mieszkaniowej,
                          • kontrola działalności zarządu,
                          • możliwość zwołania zebrania wspólnoty mieszkaniowej na wniosek 1/10 ogółu właścicieli lokali.

Do podstawowych obowiązków właściciela lokalu należą:

• • • • • • • • • • • • • • ponoszenie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej do wysokości posiadanego w niej udziału,
                          • odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości udziału w nieruchomości wspólnej,
                          • współdziałanie w zarządzie nieruchomością wspólną,
                          • powstrzymanie się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości wspólnej lub innych lokali,
                          • zezwolenie na wstęp do lokalu w sytuacjach prawem przewidzianych, np. przeprowadzenie remontu i konserwacji, usunięcie awarii, wyposażenie budynku w dodatkowe instalacje.

Zgodnie z art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności, mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Ustawa rozróżnia kilka form sprawowania zarządu:

• • • • • • • • • • • • Zarząd umowny

Właściciele lokali mogą ustanowić zarząd w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Mogą również później określić sposób zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ustawy o własności lokali). Przyjęty przez wspólnotę sposób sprawowania zarządu ma skutek do każdego kolejnego nabywcy lokalu. Zmiana sposobu sprawowania zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza, która to uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

• • • • • • • • • • • • Zarząd ustawowy

Jeśli właściciele nie umówią się co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, w dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej trzech lokali), zobowiązani są oni do wyboru jedno- lub wieloosobowego zarządu wspólnoty, złożonego z osób fizycznych, będących właścicielami lokali w danej wspólnocie. Taki zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami (art. 20 ustawy o własności lokali). W dużej wspólnocie mieszkaniowej (powyżej trzech lokali) czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

W przypadku decyzji wykraczających poza ten zakres potrzebna jest uchwała, podjęta większością głosów przez właścicieli lokali. W małej wspólnocie mieszkaniowej (do trzech lokali) nie ma obowiązku wyboru zarządu z osób fizycznych. Do zarządu nieruchomością mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego. Decyzje w ramach zwykłego zarządu podejmowane są zwykłą większością głosów, zaś czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają jednomyślności właścicieli.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej (osoby fizyczne) może zlecić w formie umowy pisemnej prowadzenie zarządzania wyspecjalizowanej osobie fizycznej (posiadającej licencję zarządcy nieruchomości), bądź firmie prowadzącej usługi zarządzania nieruchomościami. Nie zdejmuje to jednak z zarządu wspólnoty obowiązku reprezentowania wspólnoty na zewnątrz i w stosunkach pomiędzy właścicielami lokali.

• • • • • • • • • • • • Zarząd przymusowy (komisaryczny)

Jeśli właściciele nie są w stanie porozumieć się co do sposobu zarządzania nieruchomością wspólną, istnieje możliwość ustanowienia przez sąd zarządu przymusowego, na wniosek jednego z właścicieli. Zarządcą w takim przypadku może być jeden z właścicieli, bądź osoba trzecia. Jednak i w tym przypadku obowiązuje reguła, że decyzje wykraczające poza zwykły zarząd muszą być podejmowane uchwałą właścicieli.

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali. W szczególności do obowiązków zarządu wspólnoty mieszkaniowej należy:

• • • • • • • • • • • • prowadzenie dla nieruchomości wspólnej ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek na pokrycie tych kosztów oraz rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
                      • sporządzenie protokołu przejęcia nieruchomości i dokumentacji technicznej,
                      • przechowywanie dokumentacji technicznej budynku,
                      • prowadzenie i aktualizacja spisu właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej,
                      • w przypadku braku dokumentacji – podjęcie czynności zmierzających do opracowania bądź aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenie kosztów z tym związanych,
                      • składanie właścicielom lokali rocznych sprawozdań ze swojej działalności,
                      • zwoływanie zebrania ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, ni później niż w pierwszym kwartale każdego roku.

Ustawa o własności lokali nie precyzuje jakie czynności należą do czynności zwykłego zarządu. Art. 22 ustawy mówi jedynie, że czynności te podejmowane są przez zarząd wspólnoty samodzielnie. Bardziej szczegółowo określa się natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością. Mogą być one podjęte tylko za zgodą właścicieli lokali wyrażoną w formie uchwały, w której udziela się zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianym.

W szczególności jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu nieruchomością ustawodawca uznaje:

• • • • • • • • • • • • ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
                      • przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
                      • ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
                      • zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
                      • udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,
                      • udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej,
                      • dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
                      • nabycie nieruchomości,
                      • wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,
                      • ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
                      • udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych,
                      • określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Także połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, przy czym uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Większość ta jest liczona według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jak wspomniano powyżej istnieje możliwość podejmowania uchwał w taki sposób, że ustala się, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

Aby taki tryb podejmowania uchwał mógł być zastosowany, konieczne jest spełnienie następujących przesłanek – suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie. Niemniej, w przypadku spełnienia powyższych warunków głosowanie w tzw. trybie „jeden na jeden” nie odbywa się automatycznie, a jedynie w sytuacji, gdy z żądaniem takiego głosowania wystąpią właściciele posiadający łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej. Każdorazowo (niezależnie od wystąpienie ww. przesłanek) sposób głosowania, a ściślej liczenia głosów, może być ustalony przez wspólnotę w drodze uchwały. W sytuacji, gdy uchwała podejmowana jest w trybie indywidualnego zbierania głosów, o wynikach głosowania każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie.

Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w przypadku gdy – uchwała jest niezgodna z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza interesy właściciela. Powództwo dot. zaskarżenia uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni, liczonych od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Mimo wytoczenia powództwa, o którym mowa powyżej, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zwoływania zebrania wspólnoty mieszkaniowej przynajmniej raz w roku (patrz: „Jakie są podstawowe obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej?”). W praktyce jednak zebrania wspólnot odbywają się znacznie częściej (kilka, a czasami kilkanaście razy w roku), zawsze w sytuacji, gdy istnieje konieczność omówienia spraw dotyczących wspólnoty (np. realizacja planu finansowego, remonty itp.) i podjęcia stosownych uchwał. Zarząd lub zarządca, o którym mowa w art. 18 ustawy o własności lokali, zobowiązany jest zawiadomić o zebraniu każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy wskazać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku, gdy planowane jest dokonanie zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy obowiązkowo wskazać treść planowanej zmiany.

O fakcie powstania szkody należy powiadomić Zarządcę lokalu. Podczas zgłaszania szkody warto podać podstawowe informacje kiedy doszło do zdarzenia, jaki jest zakres uszkodzeń, jaka wstępnie została ustalona przyczyna, udzielić informacji czy szkoda została /zostanie zgłoszona do Zakładu Ubezpieczeń z polisy najemcy.

W przypadku dokonywania zmiany sposobu ogrzewania, wykonania wewnętrznej instalacji gazowej należy:

• • • • • • • • • • • • wykonać opinię kominiarską wskazująca miejsce podłączenia kotła gazowego do przewodu kominowego,
                      • uzyskać zgodę od ZKZL sp. z o.o.
                      • uzyskać warunki techniczne od PGNiG,
                      • wykonać projekt instalacji c.o. i instalacji gazowej,
                      • uzyskać zgodę wspólnoty mieszkaniowej na zajęcie przewodu kominowego (tylko w przypadku lokali mieszczących się w budynkach wspólnoty mieszkaniowej),
                      • uzyskać pozwolenie na budowę z Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania,
                      • wykonać próbę szczelności instalacji gazowej i c.o. wraz z protokołem

Obowiązki Najemcy wynikają z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• • • • • • • • • • • • • • podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
                          • okien i drzwi;
                          • wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
                          • trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
                          • osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
                          • pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
                          • etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
                          • przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
                          • innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
                            • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
                            • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Obowiązki Wynajmującego wynikają z Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21.06.2001 r.

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

• • • • • • • • • • • • utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
                      • dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
                      • dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
                        • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
                        • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Rozliczenia kosztów mediów wykonuje się zgodnie z zasadą określoną w Regulaminie rozliczeń mediów.

Aby zamienić zajmowane mieszkanie należy wypełnić „Zgłoszenie lokalu do zamiany”, oraz dołączyć wymagane załączniki tj.: dokument zaświadczający o posiadanym tytule prawnym do zajmowanego lokalu, zaświadczenie o wysokości lub braku zadłużenia z tytułu opłat za używanie lokalu oraz inne istotne dokumenty – zgodnie z wyszczególnieniem znajdującym się na formularzu „Zgłoszenie lokalu do zamiany”, a następnie złożyć wypełniony formularz w Punkcie Obsługi Klienta mieszącym się na parterze, w siedzibie Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o.(ZKZL), przy ul. Matejki 57.

ZKZL zajmuje się przeprowadzaniem zamian mieszkań, z których przynajmniej jedno musi być lokalem komunalnym Miasta Poznania.

Warunkiem dokonania zamiany jest posiadanie tytułu prawnego do zajmowanego lokalu oraz brak zaległości z tytułu czynszu i innych opłat za zajmowany lokal, przy czym drugi z podanych warunków może zostać spełniony poprzez zawarcie umowy przejęcia długu lub umowy przejęcia części długu.

Zamiana jest możliwa, pod warunkiem, że wśród najemców lokali zgłoszonych do zamiany znajdzie się taki, który wyrazi chęć zamieszkania w zajmowanym przez Pana / Panią lokalu oraz pod warunkiem uzyskania pisemnej zgody obydwu wynajmujących.

Zamiana jest możliwa, pod warunkiem znalezienia w zasobie komunalnym lokalu spełniającego oczekiwania osoby zainteresowanej zamianą dotychczasowego lokalu.

Oferta lokali usytuowanych w nowych budynkach komunalnych przeznaczona jest wyłącznie dla najemców lokali komunalnych, którzy nie posiadają zadłużenia czynszowego. Zgłoszenia zainteresowanych najemców przyjmuje oraz szczegółowych informacji udziela Dział Zamian i Pustostanów ZKZL.

W przypadku znalezienia kontrahenta zainteresowanego zamianą zajmowanego lokalu na Pana / Pani lokal, popartego deklaracją spłaty zadłużenia, zamiana jest możliwa pod warunkiem wyrażenia na nią zgody przez obydwie strony oraz uprzedniej spłacie, powstałego zadłużenia – na podstawie podpisanej umowy przejęcia długu lub umowy przejęcia części długu.

Wszystkie czynności wykonywane przez Dział Zamian i Pustostanów ZKZL są całkowicie bezpłatne.

Termin przeprowadzenia zamiany w głównej mierze uzależniony jest od znalezienia odpowiedniej oferty w bazie ofert prowadzonej przez Dział Zamian i Pustostanów. W momencie znalezienia pasującej oferty, Dział Zamian i Pustostanów składa zainteresowanym wstępne propozycje zamiany, na podstawie których najemcy dokonują oględzin lokali.

W przypadku znalezienia odpowiedniego mieszkania i wyrażenia przez obydwie strony chęci dokonania zamiany, zawierana jest umowa przejęcia długu, pomiędzy Przejmującym dług oraz ZKZL, na mocy której Przejmujący dług spłaca zadłużenie Dłużnika. Po spłacie powstałego zadłużenia obydwie strony zamiany otrzymują zgodę na dokonanie zamiany i zawarcie umów najmu wnioskowanych lokali.

W przypadku złożenia wniosku o sprzedaż zajmowanego mieszkania do 31.12.2008 r., a następnie uzyskania – w drodze zamiany, innego mieszkania z możliwością jego nabycia na własność, najemca zachowuje prawo do bonifikat, przy wykupie mieszkania uzyskanego w wyniku zamiany, pod warunkiem ponownego złożenia wniosku w terminie 6 miesięcy od momentu objęcia nowego lokalu. Zgodnie z przepisami uchwały Nr XXX/443/VII/2016 Rady Miasta Poznania z dnia 7 czerwca 2016 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Miasta Poznania, warunkiem wyrażenia przez wynajmującego zgody na zamianę zajmowanego lokalu na lokal mieszkalny z możliwością jego nabycia na własność z bonifikatami, jest spłata przez najemcę dokonującego zamiany wierzytelności wskazanych przez wynajmującego. Konieczność spłaty występuje w sytuacji, gdy wartość bonifikaty udzielonej przy wykupie lokalu uzyskanego w drodze zamiany przewyższa wartość bonifikaty udzielonej w przypadku wykupu lokalu zajmowanego przed zamianą (kwota do zapłaty wynika z różnicy pomiędzy wartościami bonifikat). Wartość bonifikat ustala się dokonując wyceny obydwu lokali, przy czym najemca pokrywa koszty wyceny lokalu zajmowanego przed zamianą.

W przypadku wybrania interesujących ofert – zamieszczonych na stronie internetowej, należy skontaktować się z Działem Zamian i Pustostanów, który – o ile to możliwe, przygotuje dokumenty umożliwiające obejrzenie interesujących najemcę lokali.

Szczegółowe informacje dotyczące zamian mieszkań znajdują się na stronie internetowej: www.zkzl.poznan.pl w zakładce „Najem mieszkań” (podzakładka „Program zamiany mieszkań zkzl”). Informacji udzielają również pracownicy Działu Zamian i Pustostanów, pod nr tel. 61/8694-817, -900, -924 i -926.